São frequentes as perguntas relacionadas aos conhecidos “contratos de gaveta”. As pessoas buscam muitas informações sobre seus riscos, requisitos, validade, aplicação e eficácia.

Para alguns tipos de negócios, as leis estabelecem regras para que sejam aceitos no mundo jurídico. É o caso, por exemplo, das alienações (isto é, da compra e venda) de imóveis (casas, apartamentos, chácaras, salas etc.) e de automóveis (motocicletas, carros etc) que precisam ser feitos por meio dos Cartórios de Registros de Imóveis (CRI) e dos Detrans, respectivamente.

Entretanto, muitas vezes as pessoas preferem não cumprir todas as exigências da lei e utilizam aquilo que chamam de “contrato particular” ou “contrato de gaveta”. As razões são muitas e geralmente envolvem a pessoa do comprador: falta de dinheiro para a transferência perante o CRI; dificuldade na transferência do financiamento devido aos obstáculos das instituições financeiras; existência de muitos impostos atrasados; processos judiciais envolvendo uma das partes ou o próprio bem; o comprador possui dívidas e receia ter o bem penhorado; os recursos utilizados para a aquisição não são de origem lícita; o comprador pretende ocultar o bem num eventual divórcio ou quer prejudicar algum herdeiro no caso de seu falecimento. Enfim, alguns motivos são compreensíveis enquanto outros são absolutamente imorais e até ilegais.

Seja qual for a razão, os riscos desses negócios são vários e normalmente envolvem a pessoa do vendedor: se o vendedor falecer, o imóvel será inventariado; se o vendedor contrair dívidas, o imóvel poderá ser penhorado; o vendedor poderá, de má fé, vender o imóvel para outra pessoa; poderá se recusar a transferir o imóvel (isso geralmente ocorre quando há grande valorização). Vale lembrar que esses riscos às vezes deixam de ser apenas uma distante probabilidade e se tornam efetivas fontes de problemas e aborrecimentos.

Mas se mesmo diante dessa quantidade possíveis problemas, optar-se pelo “contrato de gaveta”, seguem quatro dicas que, se seguidas, serão valiosas num eventual conflito:

a)  sempre reconhecer a autentidade das assinaturas (reconhecer firma). De preferência reconhecer “por verdadeira”, ou seja, assinar o contrato na presença do tabelião do cartório. Isso evita muitos problemas, inclusive discussões acerca da verdadeira data da realização do negócio;

b)  assinar todas as folhas do contrato, não só a última folha. Isso evita discussões acerca de terem sido “trocadas” determinas páginas. Importante não apenas fazer pequenas e ilegíveis rubricas, mas, se possível, utilizar a assinatura completa. Ao reconhecer a autenticidade das assinaturas, vale a pena ter uma despesa extra e pedir para o cartório carimbar todas as folhas do contrato;

c)  ao escolher as testemunhas, procurar pessoas que realmente saibam do negócio realizado e incluir no contrato a identificação completa das mesmas, de modo que, numa eventual necessidade, possam ser localizadas. Pedir para que as mesmas também assinem todas as folhas as folhas do contrato e

d)  usar linguagem clara e que explique bem aquilo que está sendo combinado a fim de que, em eventual divergência, qualquer pessoa que ler o contrato, entenda qual foi a vontade das partes.

Sem dúvida que o ideal é cumprir todos os requisitos da lei e evitar os “contratos de gaveta”, mas, se não for possível, uma vez tomados alguns cuidados, os mesmos podem proporcionar um moderado grau de segurança jurídica aos contratantes, principalmente entre os mesmos, pois com relação a terceiros seus efeitos são bem menos eficazes.

Os tribunais de justiça, ao decidir casos envolvendo esses contratos, avaliam os motivos, as circunstâncias, a boa-fé dos contratantes, a razão da utilização de um contrato “de gaveta”, o reflexo nos direitos de eventuais terceiros prejudicados. Há muitos casos em que são completamente aceitos, mas em outros não são reconhecidos.

O grande teste de um contrato, ou seja, se o mesmo foi bem elaborado ou não, é quando ocorre um conflito de interesses, é nesse momento que poderá se revelar um eficiente instrumento de justiça ou uma fonte de desgostos. Então, como um dos objetivos dos contratos é evitar os conflitos, a orientação é para a contratação de um bom e confiável advogado.

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Sobre o autor

Henrique Lima

Sobre o autor

Henrique Lima

Henrique Lima é advogado atuante em defesas de servidores públicos civis e militares, de trabalhadores da iniciativa privada, de profissionais liberais, de associações, sindicatos e empresas em temas envolvendo direito administrativo, tributário, previdenciário (INSS e RPPS), do trabalho e do consumidor.

 

É mestre em direito pela Universidade de Girona – Espanha e pós-graduado (lato sensu) em direito constitucional, direito do trabalho, civil, consumidor e família. É sócio do escritório Lima, Pegolo & Brito Advocacia (www.lpbadvocacia.com.br) que possui unidades em Curitiba-PR, Campo Grande-MS, Cuiabá-MT, Rio Brilhante-MS, Dourados-MS e Aquidauana-MS, mas atende clientes em vários Estados brasileiros.

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