Apesar de a mídia já ter abordado a questão do IPTU de terrenos em condomínios fechados em Campo Grande e de vários proprietários já terem ingressado com ação judicial buscando a redução da alíquota, esse é um tema que causa bastante indagação, geralmente da seguinte forma: “…conheço Fulano e Beltrano que conseguiram na Justiça a redução da alíquota do IPTU para o terreno no condomínio tal e já Sicrano e Tertuliano que não conseguiram, por que isso está ocorrendo?”. Pretendo ajudar elucidar essa corriqueira consulta.
Primeiramente vamos entender a situação.
O Código Tributário Municipal de Campo Grande (Lei 1.466/73, com suas várias alterações) estabelece no artigo 148 as alíquotas a serem cobradas de acordo com algumas situações: se o imóvel é edificado ou não (isto é, terreno vazio ou com alguma construção); se o imóvel não edificado é beneficiado por melhoramentos como pavimentação e meio-fio; abastecimento de água; sistema de esgoto sanitário; rede de energia elétrica; escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel considerado.
Assim, se o imóvel é edificado, a alíquota é de 1%. Se não edificado, a alíquota pode ser 0,5%, 1%, 1,5%, 2,5% e 3,5% do valor venal do imóvel, a depender de sua localização (logradouro público ou não) e da quantidade de melhoramentos dos quais se beneficia.
Uma das discussões entre o Município e os proprietários de terreno em condomínio fechado é pelo fato de os melhoramentos de que se beneficiam os terrenos não terem sido construídos com verbas públicas, mas com recursos das construtoras responsáveis pelos respectivos empreendimentos.
Antes de abordar as decisões judicias que tratam da alíquota de IPTU dos terrenos não edificados em alguns condomínios, é importante esclarecer que são informações públicas, extraídas do site do Tribunal de Justiça do Mato Grosso do Sul (www.tjms.jus.br) e que as posições atualmente adotadas podem mudar.
A maioria das ações que tratam desse assunto tramitam no Juizado Especial de Pequenas Causas onde, após a sentença do juiz de primeiro grau, o recurso é enviado para a Turma Recursal (semelhante do Tribunal de Justiça – segunda instância) onde, em nosso Estado, há três turmas recursais mistas (subdivisões – isto é, a Turma Recursal se subdivide em três).
Analisando as decisões das três turmas recursais mistas, tem-se que a posição que atualmente prevalece é a seguinte:
- Terras do Golfe: nas três turmas recursais as decisões são favoráveis no sentido de afastar a alíquota de 3,5% e também a Taxa de Coleta de Lixo. Geralmente adota-se a alíquota de 1% para o IPTU;
- Damha (I, II, III e IV): a primeira turma mantém a alíquota em 3,5% e a segunda e terceira turmas reduzem a alíquota para 1 ou 1,5% e
- Alphaville (I, II, III e IV): mesma situação do Damha, isto é, a primeira turma mantém a alíquota em 3,5% e a segunda e terceira turmas reduzem a alíquota para 1 ou 1,5%.
Percebe-se que é justificável a dúvida que muitas pessoas possuem, visto que o resultado do processo varia conforme a Turma que julga o processo, causando aquilo que chamamos no direito de “insegurança jurídica”.
Enfim, espero ter trazido um pouco de luz para o assunto e demonstrado que, apesar da incerteza em algumas hipóteses, pedir judicialmente a revisão da alíquota de IPTU é interessante pois a probabilidade de êxito é bem elevada.
