Um direito bastante buscado pelos consumidores é com relação às indenizações que surgem quando a construtora atrasa a entrega de um imóvel que foi adquirido, como se diz popularmente, “na planta”.
Como em 2018 houve mudança na lei que trata desse assunto, algumas pessoas ficaram com a errada crença de que as construtoras poderiam passar a atrasar as entregas de imóveis, sem qualquer direito em favor dos consumidores. Não é bem assim.
O que houve de mudança, basicamente, é que a Lei 13.786/18 passou a considerar válida a cláusula que tolera o atraso de até 180 dias, desde que esteja expressamente previsto no contrato. Isso, na verdade, ficou até melhor para o consumidor, pois antes dessa alteração na legislação havia o problema de alguns juízes admitirem o atraso de 180 dias previsto no contrato, somado a um atraso decorrente de fatores climáticos e outros.
Desse modo, agora, o limite é 180 (cento e oitenta) dias, isto é, seis meses. Não sendo entregue, surge para o consumidor alguns direitos bastante importantes.
Inicialmente, importante destacar que os tribunais exigem que o consumidor seja notificado (isto é, receba aquela “cartinha”) informando que a construtora usará essa tolerância prevista no contrato. Isso serve para que o consumidor possa se organizar e não ser surpreendido com a não entrega na data combinada. Se não houver essa notificação, então a data de entrega deve ser a que consta no contrato, sem o alargamento dos 180 dias.
Mas, e se mesmo assim houver atraso? Nessa hipótese, abrem algumas possibilidades abaixo pontuadas.
1. o consumidor pode desistir do negócio e exigir:
1.1 a devolução integral (isto é, sem qualquer abatimento) de tudo que foi pago;
1.2 cobrar multa (se não tiver multa prevista em favor do consumidor, costuma-se aplicar a mesma prevista em favor da construtora);
1.3 indenização por danos morais. Alguns juízes condenam as construtoras automaticamente, pelo simples fato de ter ocorrido o atraso. Outros, pelo contrário, exigem que sejam provados fatos que justifiquem os danos morais (casamento prejudicado, saúde etc.);
1.4 ressarcimento de gastos. Se teve gastos com aluguéis, mudanças de datas, de residência etc. (esses gastos precisam ser bem comprovado pelo consumidor);
1.5 ressarcimento por aquilo que deixou de ganhar (lucros cessantes), a justiça costuma estabelecer um valor pelo que deixou de ganhar com a fruição do imóvel, como se fosse um aluguel estimado;
2. o consumidor poderá não desistir do imóvel e recebê-lo apesar do atraso, e ainda assim terá os mesmos direitos acima descritos, com exceção, obviamente, da devolução daquilo que foi pago.
Vale registar ainda que, durante o período de atraso na entrega do imóvel, a construtora não pode cobrar juros e quaisquer outros encargos (inclusive condomínio) até a entrega das chaves, além disso, o saldo devedor, nesse período, precisa deixar de ser corrigido pelo usual INCC, devendo ser substituído pelo IPCA, se esse for mais vantajoso para o consumidor.
Também importa frisar que o consumidor só deve assumir os encargos do imóvel quando efetivamente receber as chaves do imóvel, sendo abusiva a previsão contratual de que a data a ser considerada seja a emissão do “habite-se” pelo Poder Público.
Aliás, ainda sobre o “habite-se”, a demora do Poder Público em liberar essa autorização não justifica nem beneficia a construtora, caracterizando-se igualmente a mora, a partir dos quais os direitos surgem em favor dos consumidores.
Uma situação nova e atual é com relação aos desdobramentos decorrentes da pandemia do Covid-19, do isolamento social imposto em muitos lugares e a falta de alguns materiais e insumos.
As construtoras até poderão utilizar esses argumentos para justificar atrasos e tentar evitar condenações nos direitos aqui já tratados, contudo, cada caso precisará ser analisado separadamente. Não é possível afirmar que simplesmente todas as obras foram afetadas, tampouco que em todas as cidades e regiões. Assim, será ônus da construtora demonstrar com provas como o andamento da obra foi afetado e se foi efetivamente responsável pelo atraso.
Portanto, todos aqueles que, nos últimos cinco anos, receberam o imóvel com atraso, podem buscar os direitos aqui expostos.
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