Tema

Além de atraso na entrega das obras pelas construtoras/incorporadoras é comum que, eventualmente, defeitos e vícios de construção também ocorram nos imóveis, como desconformidades entre o projeto e conclusão final, erros de planejamento, descumprimento de normas técnicas etc.

Os defeitos, como dito, estão relacionados aos problemas de planejamento e discrepâncias entre o projeto/realidade que acarretam riscos à saúde e segurança dos consumidores. Já os vícios, que são os problemas relacionados a quantidade e a qualidade da obra, que diminuem o valor do imóvel ou até o tornam impróprio para uso.

É preciso, portanto, estar antenado aos defeitos e vícios da obra, pois tais problemas trazem implicações para os imóveis, como desvalorização, comprometimento estrutural e estético, crescimento da manutenção, entre outros.

É recorrente, por exemplo, que vazamentos, problemas nas fiações e nas instalações elétricas, infiltrações, fissuras, rachaduras, pintura defeituosa, dentre outros, ocorram nas obras após sua entrega para os consumidores.

Isto é, com a entrega da obra, o consumidor deve realizar a vistoria técnica. Nesses momentos é importante que esteja acompanhando de engenheiros e/ou arquitetos para que constatem eventuais defeitos e/ou vícios, como rachaduras, desníveis, instalações defeituosas etc.

O consumidor, após a visita técnica, receberá o manual do proprietário com as devidas orientações de manutenção e conservação do imóvel. Logo, quando constatado que o defeito ou vício não é de causa dada pelo próprio consumidor, deverá a construtora/incorporadora responder pelo problema.

É essencial que o consumidor exija/tenha o manual do proprietário!!

Ademais, conforme o manual “Saúde dos Edifícios” do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de São Paulo (CREA-SP), os defeitos são falhas que afetam à saúde e segurança do consumidor, enquanto os vícios da construção significam problemas que tornam o imóvel impróprio para o uso ou diminuem seu valor.

Defeito x Vícios

Pode-se dizer que defeitos representam, conforme Rizzardo (2014, p. 578)[1], aspectos relacionados à segurança e solidez da obra, vejamos:

O emprego de materiais inapropriados e de qualidade inferior, a falta de fundações profundas e que encontrem resistência no solo, a utilização de tijolos inconsistentes na estrutura, a insuficiência de ferragens nas vigas, a desproporção da medida na mistura de areia e cimento, a ausência de liga entre as paredes e de impermeabilização no teto. Igualmente se dá a responsabilidade quanto à execução, ou à mão de obra, e, assim, aos cálculos de engenharia, ao planejamento, à obediência aos projetos, à implementação sequencial no erguimento das várias etapas do prédio, se aparecerem defeitos, causando perigo de o prédio ruir, ou ceder, ou desmoronar. A edificação em solo sem consistência, movediço, arenoso, de grande umidade, falso, formado de aterro com material deteriorável, pode provocar afundamento e inclinações do prédio, surgindo fissuras ou rachaduras, até levar ao desabamento ou ruina.

Enquanto os vícios significam, segundo Rizzardo (2014, p. 579)[2], conforme:

As imperfeições na qualidade, no aspecto externo, no acabamento, que denota desídia, levando a entregar a obra não condizente com o padrão prometido. Inconcebível que se admita um prazo tão longo para simples defeitos, como problemas de pintura, manchas nas paredes, mau funcionamento das fechaduras, vazamento nas torneiras, riscos no assoalho, instalação elétrica e hidráulica, e mesmo o emprego de certos materiais de uma qualidade inferior, desde que não se dê o comprometimento da segurança e solidez.

Indo além, como cediço, a relação da construtora/incorporadora com o cliente é uma relação de consumo, posto que está enquadrada no artigo 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor[3], sendo o destinatário final o consumidor/cliente, enquanto a construtora/incorporadora é a fornecedora que constrói e comercializa imóveis no mercado.

Imóveis são compreendidos como casas ou apartamentos, sendo entendidos como produtos, conforme dispõe o parágrafo primeiro, do artigo 3º, do CDC[4].

A responsabilização civil, portanto, da construtora/incorporadora é de responsabilidade fim, ou seja, deve entregar o imóvel construído ao cliente, cumprindo com todas as orientações dos Conselhos Técnicos de Engenharia.

A obra deve ser entregue pronta e acabada, cumprindo com o que foi estabelecido pelo consumidor e pelo fornecedor no contrato constituído. O trabalho, como dito, deve respeitar normas técnicas e imposições legais da engenharia e arquitetura.

Portanto, quando ocorre um defeito, isto é, que pode causar/gerar riscos à saúde e segurança do consumidor, como nos casos em que afetam solidez e segurança do imóvel, a responsabilidade da construtora/incorporadora é objetiva, ou seja, sem aferição de culpa.

É o que está disposto no artigo 12, do Código de Defesa do Consumidor, vejamos:

Art. 12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.

Nos casos de risco à solidez e segurança do imóvel (defeito), o consumidor terá 5 (cinco) anos para pleitear reparação dos danos no imóvel, contados a partir do conhecimento do dano, segundo preceitua o artigo 27, do CDC, conforme:

Art. 27. Prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.

Ademais, outros problemas também podem ocorrer nas obras, isto é, os que estão relacionados as falhas que diminuem o valor do imóvel ou, até mesmo, o tornam impróprio para uso. Ou seja, os vícios.

É o que prescreve o artigo 18, do Código de Defesa do Consumidor, senão vejamos:

Art. 18. Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade, com a indicações constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem ou mensagem publicitária, respeitadas as variações decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor exigir a substituição das partes viciadas.

Diferencia-se, neste momento, os vícios aparentes e ocultos. O que distingue um vício oculto de um vício aparente é o momento do surgimento, existindo, para cada um, um prazo certo de para ajuizamento.

O vício aparente é aquele de fácil constatação, em que o consumidor percebe que há algo errado nas primeiras vezes de uso. Cita-se, como exemplo, que nos casos de imóveis, os vícios aparentes podem estar ligados aos problemas como azulejos quebrados, pinturas rachas etc. Para tais vícios, o artigo 26, II, do CDC, determina o prazo de 90 (noventa) dias para constatação. Vejamos:

Art. 26. O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em: […]

II – noventa dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos duráveis.

Já para os vícios ocultos, ou seja, aqueles de difícil constatação – que, em alguns casos, podem-se passar anos para serem descobertos, o prazo também é de 90 (noventa) dias, mas contados a partir da constatação do vício. É o que está ordenado no artigo 26, § 3º, do CDC. Veja-se:

Art. 26. O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em: […]

§ 3º Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito.

Entende-se como vícios ocultos os que não são facilmente percebidos, isto é, não são constatados nem mesmo durante a vistoria do imóvel antes da entrega para o consumidor.

Nestes casos, é importante que o consumidor apresente reclamação para a construtora assim que perceber a presença do vício oculto, justamente porque a construtora pode se eximir das responsabilidades quando não for reclamada dentro do prazo de 90 (noventa) dias a partir da constatação do vício oculto.

Entretanto, quando o problema está relacionado a falhas que comprometem à segurança, saúde e regular fruição do empreendimento pelo consumidor, tratando-se, como demonstrado, de defeito por representa riscos à segurança e saúde do consumidor, o prazo para reclamar em juízo é de 5 (cinco) anos.

É o que está disposto no artigo 27, do Código de Defesa do Consumidor e no artigo 618, do Código Civil, vejamos:

Art. 27. Prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.

Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.

O prazo disposto pelo artigo 618, do CC, é aplicado de modo subsidiário ao que está definido na norma consumerista, trata-se de prazo de garantia. Nesses casos o prazo decadencial é de 180 (cento e oitenta) dias.

Assim sendo, os prazos estabelecidos pelo CDC e pelo CC, tanto para os vícios quanto para os defeitos, dizem respeito, frisa-se, aos prazos de garantia – não de prescrição ou decadência.

Entenda o que prazo de garantia é o tempo determinado em que o consumidor pode entrar com a ação após a entrega da obra. De modo mais técnico, é o período em que a construtora é responsável, por exemplo, pela solidez e segurança da obra, nos 5 (cinco) anos subsequentes à entrega da edificação.

Atenção!

PRESCRIÇÃODECADÊNCIA
Extingue a pretensão.Extingue o direito

A orientação jurisprudencial é no sentido de que, na falta de previsão legal específica para pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no artigo 205, do Código Civil, conforme:

PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO POR PERDAS E DANOS CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC/2015. INOCORRÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. METRAGEM A MENOR. VÍCIO APARENTE. PRETENSÃO INDENIZATÓRIO. PRAZO DECENAL. 1. Ação de reparação de perdas e danos cumulada com obrigação de fazer, em virtude da entrega de imóvel, objeto de contrato de compra e venda entre as partes, em metragem menor do que a contratada. 2. Ação ajuizada em 03/02/2017. Recurso especial concluso ao gabinete em 15/03/2019. Julgamento: CPC/2015. 3. O propósito recursal, além de ver reconhecida a negativa de prestação jurisdicional, é a aplicação das prejudiciais de decadência e prescrição em relação ao pedido do recorrido de reparação por perdas e danos decorrentes da aquisição de imóvel entregue em metragem menor do que a contratada. 4. Não há que se falar em violação do art. 1.022 do CPC/2015 quando o Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à hipótese, soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela parte. 5.[…]. 6. A entrega de bem imóvel em metragem diversa da contratada não pode ser considerada vício oculto, mas sim aparente, dada a possibilidade de ser verificada com a mera medição das dimensões do imóvel – o que, por precaução, o adquirente, inclusive, deve providenciar tão logo receba a unidade imobiliária. 7. É de 90 (noventa) dias o prazo para o consumidor reclamar por vícios aparentes ou de fácil constatação no imóvel por si adquirido, contado a partir da efetiva entrega do bem (art. 26, II e § 1º, do CDC). 8. O prazo decadencial previsto no art. 26 do CDC relaciona-se ao período de que dispõe o consumidor para exigir em juízo alguma das alternativas que lhe são conferidas pelos arts. 18, § 1º, e 20, caput, do mesmo diploma legal (a saber, a substituição do produto, a restituição da quantia paga, o abatimento proporcional do preço e a reexecução do serviço), não se confundindo com o prazo prescricional a que se sujeita o consumidor para pleitear indenização decorrente da má-execução do contrato. 9. Quando a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência de prazo decadencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição. 10. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02. 11. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido. (STJ – REsp: 1819058 SP 2019/0013106-5, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 03/12/2019, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: Dje 05/12/2019)

O que se diferencia é que o prazo (90 dias) disposto pelo CDC se refere ao período em que o consumidor pode exigir judicialmente algumas das alternativas que o próprio código dispõe para substituição do produto, troca ou restituição da quantia paga, não se confundindo, todavia, com o prazo prescricional para ajuizamento de ação para indenização em razão de má execução do contrato.

Vejamos jurisprudência

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO DE REPARATÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. DIVERGÊNCIA ENTRE O NÚMERO DE VAGAS DE GARAGEM ADQUIRIDA E ENTREGUE PELA CONSTRUTORA. PREQUESTIONAMENTO. OCORRÊNCIA. SÚMULA 7 DO STJ. NÃO INCIDÊNCIA. 1. A Corte de origem, notadamente ao afastar a pretensão indenizatória em virtude da configuração da decadência, enfrentou, de maneira suficiente, a tese apresentada pelos agravados nas razões do recurso especial, satisfazendo o requisito do prequestionamento. 2. As conclusões a que se chegou na decisão recorrida não desbordaram do arcabouço fático-probatório delineado pela Corte de origem, motivo pelo qual não há que se falar em incidência do enunciado da Súmula 7 do STJ. 3. Uma vez afastada a tese perfilhada pela Corte de origem, compete ao Superior Tribunal de Justiça avançar no julgamento da causa, aplicando o direito à espécie, na forma a do art. 1.034, caput, do Código de Processo Civil, da Súmula n. 456 do STF e do art. 255, § 5º, do RISTJ, incluído pela Emenda Regimental n. 24 de 2016. 4. “O prazo decadencial previsto no art. 26 do CDC relaciona-se ao período de que dispõe o consumidor para exigir em juízo alguma das alternativas que lhe são conferidas pelos arts. 18, § 1º, e 20, caput, do mesmo diploma legal, não se confundindo com o prazo prescricional a que se sujeita o consumidor para pleitear indenização decorrente da má-execução do contrato” (REsp 1819058/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2019, Dje 05/12/2019). 5. A eventual decadência do direito potestativo do consumidor de pleitear uma das alternativas que lhe são conferidas pelos arts. 18, § 1º, e 20, caput, do CDC, não representa óbice à que se veicule também pretensão indenizatória ou compensatória. 6. Caso concreto em que, partindo-se do enquadramento fático delineado pela Corte de origem, observa-se que a entrega das unidades ocorreu em 16/3/2001 e a demanda foi proposta em 24/1/2006, de modo que não houve o transcurso seja do prazo quinquenal previsto no art. 27 do CDC, seja do prazo decenal previsto no art. 205 do CC. 7. Ainda que estivesse caracterizada a decadência na hipótese dos autos – como apontado pelo Tribunal estadual -, não lhe era lícito ignorar a pretensão indenizatória veiculada pelos autores, que não se encontra fulminada pela prescrição. 8. Agravo interno não provido. (STJ – AgInt no REsp: 1788020 PB 2018/0336163-2, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 06/10/2020, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: Dje 16/10/2020)

Portanto, como demonstrado, o prazo previsto no artigo 26, do CDC, supramencionado, diz respeito ao período em que o consumidor pode exigir umas das alternativas dispostas nos arts. 18, § 1º[5], e 20[6], caput, do CDC.

Entretanto, mesmo que ocorra a decadência para que o consumidor ajuíze pleito para escolher uma das alternativas previstas, como dito, nos arts. 18, § 1º, e 20, caput, do CDC, não é óbice para que o mesmo ajuíze pretensão indenizatória ou condenatória.

Ademais, como dito, a jurisprudência do STF distingue o prazo aplicável para pedidos do consumidor, sendo prazo de decadência, nos casos em que o pedido está fundamentado no artigo 18, do CDC, ou seja, para substituição de das peças (pisos cerâmicos), como no caso em tela, ou prazo de prescrição, quando o pedido é para indenização dos gastos efetuados e tendo natureza condenatória. Vejamos:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. FORNECIMENTO DE PISO CERÂMICO COM DEFEITOS. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA SUJEITA AO PRAZO PRESCRICIONAL DE 5 ANOS. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Com efeito, a jurisprudência desta Corte Superior distingue o prazo aplicável a partir dos pedidos formulados pelo consumidor: será decadência quando se tratar de pedido fundado no art. 18 do CDC, isto é, a substituição das peças (pisos cerâmicos); ou será prescrição quando o pedido de indenização pelos gastos efetuados tem natureza condenatória. 2. Agravo interno improvido. (STJ – AgInt no AREsp: 1668213 GO 2020/0042201-6, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 28/09/2020, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: Dje 07/10/2020)

A conclusão, portanto, é no sentido de que: (i) quando a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória, ou seja, ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos defeitos e vícios do imóvel, não há incidência de prazo decadencial; (ii) quando a ação é tipicamente condenatória está sujeita ao prazo de prescrição, que, na ausência de prazo específico que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve respeitar o prazo geral decenal que está previsto no artigo 205, do CC.

Indo além, a jurisprudência se formou no sentido de que, quando os problemas encontrados nos imóveis estão relacionados aos defeitos, isto é, aqueles que geram/causam riscos à saúde segurança dos consumidores, o prazo para ajuizamento de reclamação é de 5 (cinco) anos, conforme dispõe o Código de Defesa do Consumidor e o Código Civil.

Todavia, os vícios aparentes e ocultos, ou seja, que não acarretam danos à saúde e segurança dos consumidores respeitam o prazo de 90 (noventa) dias estabelecido pelo CDC.

Ou seja, a partir da entrega da obra, o construtor permanecerá responsável por pelo defeito e/ou vício que venha a se revelado dentro dos 90 (dias) ou até mesmo 5 (cinco) anos, posto tal prazo é entendido como prazo de garantia.

A jurisprudência, após intenso debate, tem se firmado no entendimento de que tal relação entre consumidor e fornecedor deve ser regida pela Lei Consumerista (Código de Defesa do Consumidor), sendo, subsidiariamente, atendida pela Código Civil, por se tratar em determinados casos, também, por negócios jurídicos realizados com construtor.

Frisa-se que é fundamental que o consumidor informe e notifique ao construtor do problema para que, assim, este seja reparado. Entretanto, caso dentro de 30 (trinta) dias o defeito ou vício não fora reparado, o consumidor pode optar por, alternativamente, substituição do produto, restituição ou abatimento proporcional do preço, contanto que esteja dentro do prazo de garantia.

Detalha-se, também, que o Código de Defesa do Consumidor utilizada como critério o prazo de vida útil do bem, que é o tempo de expectativa de utilização do item.

Porém, caso o problema não seja resolvido ou negado pela construtora, caberá o pleito judicial.

 O prazo prescricional para ajuizamento de indenização, conforme o Superior Tribunal de Justiça, é de 10 (dez) anos, conforme dispõe o artigo 205, do Código Civil, vejamos:

Artigo 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.

Caberá, ainda, o direito à indenização por danos morais quando restar demonstrar o descaso com o consumidor, gerados por defeitos que provoquem prejuízos a saúde ou higiene ou que comprometam sua habitação.

Atenção

O STF editou, em 1997, a súmula 194, que preceitua que prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por direitos da obra.

Conforme:

Súmula 194-STJ: Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos da obra. • Aprovada em 24/09/1997, DJ 03/10/1997

Ocorre que a referida súmula estava em consonância com o Código Civil de 1916, em que o prazo prescricional era de 20 (vinte) anos.

Porém, ainda que exista uma divergência na jurisprudência, tal súmula pode ser considerada como superada, posto que o prazo máximo prescricional do atual Código Civil é de 10 (dez) anos – como demonstrando anteriormente.

É o que está disposto na ampla jurisprudência do STJ, vejamos:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. AUSÊNCIA. ACÓRDÃO RECORRIDO. FUNDAMENTAÇÃO ADEQUADA. DEFEITOS APARENTES DA OBRA. METRAGEM A MENOR. PRAZO DECADENCIAL. INAPLICABILIDADE. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. SUJEIÇÃO À PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL. 1. O propósito recursal, para além da negativa de prestação jurisdicional, é o afastamento da prejudicial de decadência em relação à pretensão de indenização por vícios de qualidade e quantidade no imóvel adquirido pela consumidora. 2. Ausentes os vícios de omissão, contradição ou obscuridade, é de rigor a rejeição dos embargos de declaração. 3. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 458 do CPC/73. 4. É de 90 (noventa) dias o prazo para o consumidor reclamar por vícios aparentes ou de fácil constatação no imóvel por si adquirido, contado a partir da efetiva entrega do bem (art. 26, II e § 1º, do CDC). 5. No referido prazo decadencial, pode o consumidor exigir qualquer das alternativas previstas no art. 20 do CDC, a saber: a reexecução dos serviços, a restituição imediata da quantia paga ou o abatimento proporcional do preço. Cuida-se de verdadeiro direito potestativo do consumidor, cuja tutela se dá mediante as denominadas ações constitutivas, positivas ou negativas. 6. Quando, porém, a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência de prazo decadencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição. 7. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02, o qual corresponde ao prazo vintenário de que trata a Súmula 194/STJ, aprovada ainda na vigência do Código Civil de 1916 (“Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra”). 8. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (STJ – REsp: 1534831 DF 2015/0124428-0, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 20/02/2018, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: Dje 02/03/2018)

Em síntese

Quem tem direito?

Consumidores que sofrem com defeitos e/ou vícios nos seus imóveis, que podem requerer o que está disposto nos arts. 18, § 1º, e 20, do CDC, isto é, a substituição do imóvel; ou a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos; ou o abatimento proporcional do preço, desde que dentro do prazo legal; ou indenização por inadimplemento contratual; ou ressarcimentos dos gastos realizados na reparação dos defeitos e/ou vícios do imóvel.

Quais documentos são necessários?

Provas documentais como fotos e apontamentos que comprovam que os vícios/defeitos que a obra possui.

Laudo pericial.

Testemunhas etc.

Ademais, há, ainda, a possibilidade de inversão do ônus da prova, posto que o consumidor, nestes casos, pode ser considerado como a parte hipossuficiente na relação.

Como os Tribunais estão julgando?

Vejamos:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA DOS DANOS DECORRENTES DA ALEGADA MÁ EXECUÇÃO DA OBRA E DA DESCONFORMIDADE COM O MEMORIAL DESCRITIVO. PRAZO PRESCRICIONAL APLICÁVEL À ESPÉCIE. 1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, “à falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02, o qual corresponde ao prazo vintenário de que trata a Súmula 194/STJ, aprovada ainda na vigência do Código Civil de 1916 (” Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra “) (REsp 1.534.831/DF, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. p/ Acórdão Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 20.02.2018, DJe 02.03.2018). 2. Outrossim, é certo que “a responsabilidade civil decorrente de inadimplemento contratual não se assemelha àquela advinda de danos causados por fato do produto ou do serviço (acidente de consumo), cujo prazo prescricional para exercício da pretensão à reparação é o quinquenal previsto no artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor” (AgRg no AREsp 521.484/SP, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 11.11.2014, DJe 17.11.2014). 3. A “solidez e segurança do trabalho de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis” foram destacadas pelo legislador (artigo 618 do Código Civil) para fins de atendimento ao prazo irredutível de garantia de cinco anos, não consubstanciando, contudo, critério para aplicação do prazo prescricional enunciado na Súmula 194 do STJ. 4. Agravo interno não provido. (STJ – AgInt no AREsp: 438665 RS 2013/0391177-4, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 19/09/2019, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/09/2019 RMDCPC vol. 92 p. 116)

Quanto posso receber?

Os valores podem variar de R$10.000,00 (dez mil) até mais de R$1.000.000,00 (um milhão), sobretudo, porque tais condenações podem significar valores referentes aos danos morais (geralmente, com patamar inicial em dez mil reais) até montantes maiores provenientes de prejuízos milionários causados pelos defeitos e vícios.

Vejamos:

Construtora condenada – Construtora maquiou danos em apartamento em Três Lagoas (MS) e foi condenada a indenizar proprietária em R$ 10 mil. Portal SíndicoNet.

Construtora é condenada a ressarcir por defeitos em prédio novo – Moradores e condomínio receberão indenização de R$ 1 mi. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios.

Construtora é condenada a fazer reparo mesmo após prazo de garantia – A obra foi orçada pela perícia em aproximadamente R$ 700 mil. Consultor Jurídico.

TJMT. […] além do pagamento de R$ 10.000,00 à título de indenização por danos morais acrescido de juros de 1% a.m. e correção monetária pelo INPC a partir da sentença. A sentença condenou as empresas, ainda, ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 15% sobre o valor da condenação. […]

Qual o prazo para buscar esses direitos?

SITUAÇÃOPRAZO
Vício aparente no imóvel (azulejo rachado, fiação elétrica exposta, pintura rachada, entre outros.90 (noventa) dias após o recebimento do imóvel
Vício oculto90 (noventa) dias contados após a constatação do vício
Defeitos que acarretam riscos à segurança e à saúde dos consumidores5 (cinco) anos contados a partir do recebimento do imóvel ou conhecimento do defeito
Indenização por defeitos na obra10 (dez) anos – prazo prescricional
Público-alvo

Consumidores que tiveram defeitos e/ou vícios nos seus imóveis e desejam obter:

  1. a substituição do imóvel; ou a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos; ou o abatimento proporcional do preço, desde que dentro do prazo estabelecido pelo CDC;
  2. indenização por inadimplemento contratual; ou
  3.  indenização por ressarcimento dos vícios do imóvel.

Jurisprudência

Vejamos jurisprudência acerca do tema, conforme:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR. DEFEITOS DA CONSTRUÇÃO. PRAZO DE GARANTIA E PRESCRIÇÃO. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. Não configura ofensa ao art. 535 do Código de Processo Civil de 1973 o fato de o col. Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pela parte recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 2. Apresentados os defeitos de construção no período de garantia de cinco anos, prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeito na obra, na vigência do Código Civil de 1916, e em dez anos, na vigência do Código Civil de 2002, respeitada a regra de transição prevista no art. 2.028 do Código Civil de 2002. 3. Agravo interno desprovido. (STJ – AgInt no AREsp: 495031 RJ 2014/0070634-3, Relator: Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), Data de Julgamento: 19/06/2018, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/06/2018)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE PERDAS E DANOS. INDENIZAÇÃO POR DEFEITO DA OBRA. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL DO ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. ACÓRDÃO ESTADUAL EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. “O prazo prescricional da ação para obter, do construtor, indenização por defeito da obra na vigência do Código Civil de 2002 é de 10 anos” (AgRg no AREsp 661.548/RJ, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 10/6/2015). 2. De acordo com a iterativa jurisprudência desta Corte, a Súmula 83/STJ se aplica também aos recursos especiais fundados na alínea a do permissivo constitucional. Precedentes. 3. Agravo interno desprovido. (STJ – AgInt no AREsp: 1355163 GO 2018/0222854-0, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 16/05/2019, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/05/2019)

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEFEITOS APARENTES DA OBRA. PRETENSÃO DE REEXECUÇÃO DO CONTRATO E DE REDIBIÇÃO. PRAZO DECADENCIAL. APLICABILIDADE. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. SUJEIÇÃO À PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL. 1. Ação de obrigação de fazer cumulada com reparação de danos materiais e compensação de danos morais. 2. Ação ajuizada em 19/07/2011. Recurso especial concluso ao gabinete em 08/01/2018. Julgamento: CPC/2015. 3. O propósito recursal é o afastamento da prejudicial de decadência e prescrição em relação ao pedido de obrigação de fazer e de indenização decorrentes dos vícios de qualidade e quantidade no imóvel adquirido pelo consumidor. 4. É de 90 (noventa) dias o prazo para o consumidor reclamar por vícios aparentes ou de fácil constatação no imóvel por si adquirido, contado a partir da efetiva entrega do bem (art. 26, II e § 1º, do CDC). 5. No referido prazo decadencial, pode o consumidor exigir qualquer das alternativas previstas no art. 20 do CDC, a saber: a reexecução dos serviços, a restituição imediata da quantia paga ou o abatimento proporcional do preço. Cuida-se de verdadeiro direito potestativo do consumidor, cuja tutela se dá mediante as denominadas ações constitutivas, positivas ou negativas. 6. Quando, porém, a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência de prazo decadencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição. 7. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02, o qual corresponde ao prazo vintenário de que trata a Súmula 194/STJ, aprovada ainda na vigência do Código Civil de 1916 (“Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra”). 8. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (STJ – REsp: 1721694 SP 2017/0317354-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 03/09/2019, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/09/2019)

AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. PRAZO PRESCRICIONAL. VÍCIO NA OBRA VERIFICADO ANTES DA VIGÊNCIA DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. REGRA DE TRANSIÇÃO. ART. 2.028 DO CC/2002. RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR POR DEFEITO DA OBRA. PRAZO PRESCRICIONAL DE 10 ANOS.1. Discute-se o prazo prescricional da pretensão de responsabilização do construtor por defeito na obra. 2. Considerando que, para a presente hipótese, o Código Civil de 2002 reduziu o prazo prescricional de 20 anos para 10 anos, e que na data em que o referido diploma entrou em vigor não havia transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada, aplica-se ao caso o prazo prescricional decenal, contado a partir de 11 de janeiro de 2003 (art. 2.028 do CC/2002). 3. Ademais, o posicionamento desta Corte Superior é no sentido de que “não se aplica o prazo de decadência previsto no parágrafo único do art. 618 do Código Civil de 2002, dispositivo sem correspondente no código revogado, aos defeitos verificados anos antes da entrada em vigor do novo diploma legal” (AgRg no REsp 1.344.043/DF, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 4/2/2014) . 4. Agravo a que se nega provimento. (STJ – AgInt no REsp: 1112357 SP 2008/0193456-4, Relator: Ministro SÉRGIO KUKINA, Data de Julgamento: 14/06/2016, T1 – PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/06/2016)

ADMINISTRATIVO. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO ADMINISTRATIVO. RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR POR DEFEITO EM OBRA. PRAZO PRESCRICIONAL. 1. Não se aplica o prazo de decadência previsto no parágrafo único do art. 618 do Código Civil de 2002 aos defeitos verificados anos antes da entrada em vigor do novo diploma legal. 2. O prazo de 5 (cinco) anos do art. 1.245 do Código Civil de 1916, relativo à responsabilidade do construtor pela solidez e segurança da obra efetuada, é de garantia e não de prescrição ou decadência 3. Prescreve em 20 (vinte) anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeito da obra, na vigência do Código Civil de 1916, e em 10 (dez) anos, na vigência do Código atual, respeitada a regra de transição prevista no art. 2.028 do Código Civil de 2002. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ – AgInt nos EDcl no REsp: 1630253 SP 2016/0172837-2, Relator: Ministro OG FERNANDES, Data de Julgamento: 31/08/2020, T2 – SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/09/2020)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. CONTRATO DE EXECUÇÃO DE OBRA. DEFEITOS/VÍCIOS NA OBRA. APLICABILIDADE DO CDC. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONSTRUTORA. DANO MATERIAL E MORAL CONFIGURADOS. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS. SENTENÇA MANTIDA. 1. Tratando-se de negócio de natureza consumerista, sendo a ré construtora, sua responsabilidade é objetiva, nos termos do artigo 12 do CDC, ressalvada, somente, em casos excepcionais, como força maior, caso fortuito, ou culpa exclusiva da vítima, o que não se verificou na hipótese. 2. Restando comprovado, nos autos, os defeitos/vícios existentes no imóvel da autora, decorrentes da má prestação dos serviços de reforma e ampliação contratados, é cabível a reparação de danos materiais e morais, conforme reconhecido na sentença. 3. No caso dos autos, é inegável que a contratação da reforma e ampliação de seu imóvel, tornou-se para a autora/recorrida, uma verdadeira tormenta, sofrimento e angústia, desencadeando uma longa e estressante espera pela realização dos reparos no seu bem, afetado pela incorreta prestação dos serviços pactuados, situação que perdura até os dias atuais, necessitando, portanto, da reparação dos danos morais. 4. De acordo com o art. 85, § 11, do CPC, ao julgar o recurso, o Tribunal deve majorar os honorários advocatícios fixados anteriormente. 6. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO – (CPC): 02997961420158090006 ANÁPOLIS, Relator: Des(a). GERSON SANTANA CINTRA, Data de Julgamento: 23/09/2020, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 23/09/2020)

PROCESSO CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO. CONSTRUTORA DE IMÓVEIS. COMPRA E VENDA. DEFEITOS E VICIOS NA OBRA. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. HIPOSSUFICIÊNCIA TÉCNICA DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. 1) Nos termos do art. 12, CDC, a responsabilidade da construtora de imóveis é objetiva, independendo da demonstração de culpa e só é afastada quando provar que não ofertou o produto; que o defeito inexiste ou a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro. 2) Nesse sentido, a inversão do ônus da prova está no contexto da facilitação da defesa dos direitos do consumidor, ficando subordinada ao critério do juiz, quando for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências (art. 6º, VIII). Precedente do STJ. 3) No caso, além da construtora, ora agravante, não ter comprovado, ainda que minimamente, a impossibilidade ou a excessiva dificuldade de cumprir o encargo, a situação concreta denota a hipossuficiência do consumidor, na medida em que cabe à empresa a prova de que o defeito inexiste, até mesmo porque a construtora é a responsável por possuir toda a prova documental e técnica de desenvolvimento da obra a ponto de elucidar os fatos, quanto à existência ou não de vícios. 4) Agravo não provido. (TJ-AP – AI: 00029656320188030000 AP, Relator: Desembargador JOAO LAGES, Data de Julgamento: 05/02/2019, Tribunal)

PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO – OBRIGAÇÃO DE FAZER – CONTRATO ADMINISTRATIVO – OBRA PÚBLICA – CONJUNTO HABITACIONAL – DEFEITOS DA EDIFICAÇÃO – RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR PELA PERFEIÇÃO E SOLIDEZ DA OBRA. 1. Para deferimento de tutela provisória de urgência, é necessária a concorrência dos requisitos da probabilidade do direito e o perigo de dano, ou, alternativamente, o risco ao resultado útil do processo (art. 300 CPC). 2. Contrato administrativo. Obra pública. Construção de conjunto habitacional. Responsabilidade do construtor pela perfeição e solidez da obra. Defeitos nas redes de água, esgoto e gás. Testes de verificação de vazamentos e realização de reparos emergenciais. Segurança estrutural da edificação. Concorrência dos requisitos legais. Decisão reformada. Tutela de urgência deferida. Recurso provido. (TJ-SP – AI: 22257639220178260000 SP 2225763-92.2017.8.26.0000, Relator: Décio Notarangeli, Data de Julgamento: 29/01/2018, 9ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 29/01/2018)

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO COMINATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. CONSTRUTORA. DEFEITO DA OBRA DE TUBULAÇÃO DE ESGOTO E ÁGUAS PLUVIAIS EM EDIFÍCIOS DE CONJUNTO HABITACIONAL. 1)- APELAÇÃO DO CONDOMÍNIO: 1.a)- ALEGAÇÃO DE NECESSIDADE DE NOVOS REPAROS. NÃO ACOLHIMENTO. MANIFESTAÇÃO DO PERITO EM SENTIDO CONTRÁRIO. 1.b)- REPARAÇÃO PELO LEVANTAMENTO DE CAIXAS DE GORDURA. ACOLHIMENTO. ESTRUTURA EM DESACORDO COM NORMAS DA ABNT E ORIENTAÇÕES DA SANEPAR. VÍCIO NA CONSTRUÇÃO CAUSADO PELA CONSTRUTORA. 1.c)- PLEITO DE RESSARCIMENTO DE GASTOS COM DRENAGEM EM TUBULAÇÕES COM ENTULHO RESULTANTE DE OBRA. ACOLHIMENTO. RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DO CONDOMÍNIO NÃO DEMONSTRADA. INTELIGÊNCIA DO ART. 12, § 3º, III DO CDC. 1.d)- PLEITO DE RESSARCIMENTO DE PERÍCIA PARTICULAR PARA PRODUÇÃO DE RELATÓRIO VISANDO DEMONSTRAR OS VÍCIOS ENCONTRADOS NA OBRA. ACOLHIMENTO. PROVA COMPLEXA E NECESSÁRIA PARA O AUTOR SE DESINCUMBIR DO SEU ÔNUS PROBATÓRIO. RECURSO PROVIDO EM PARTE. 2)- APELAÇÃO DA CONSTRUTORA: 2.a)- ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA PELO INDEFERIMENTO DA PRODUÇÃO DE PROVA ORAL. NÃO ACOLHIMENTO. DOCUMENTOS E LAUDO PERICIAL SUFICIENTES. JUIZ DESTINATÁRIO DAS PROVAS. 2.b)- ALEGAÇÃO DE QUE HOUVE QUEBRA DE MANILHA APÓS A ENTREGA DA OBRA. IMPROCEDÊNCIA. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO DEMONSTRADOS. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. SENTENÇA ESCORREITA NO PONTO. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJPR – 5ª C.Cível – 0014552-27.2015.8.16.0194 – Curitiba – Rel.: Juiz Rogério Ribas – J. 22.04.2020) (TJ-PR – APL: 00145522720158160194 PR 0014552-27.2015.8.16.0194 (Acórdão), Relator: Juiz Rogério Ribas, Data de Julgamento: 22/04/2020, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 24/04/2020)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. ENTREGA DE EMPREENDIMENTO. DEFEITO NA QUALIDADE DA OBRA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E EMPREENDEDORA. PRAZO DA GARANTIA. DEVER DE REPARAÇÃO DOS DANOS MATERIAIS. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSTITUIÇÃO DO DEVEDOR EM MORA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. 1. À luz do art. 618 do Código Civil, a responsabilidade pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo, é da construtora/empreendedora, na qualidade de responsáveis pela obra. 2. Os danos materiais comprovados pelo condomínio devem ser ressarcidos pela construtora se relativos a defeitos na obra constatados dentro do prazo da garantia. 3. De acordo com o art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil, incumbe ao réu a prova quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. 4. A data de envio de notificação extrajudicial que constituiu o devedor em mora deve servir como termo inicial para a contagem dos juros de mora, de acordo com o art. 397, parágrafo único, do Código Civil. 5. Recurso de Apelação do Autor parcialmente provido. Recurso de Apelação das Rés não provido. (TJ-DF 00337506220168070001 DF 0033750-62.2016.8.07.0001, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, Data de Julgamento: 27/02/2019, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 21/03/2019 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA – EDIFICAÇÃO DE IMÓVEL – DEFEITOS DECORRENTES DA MÁ EXECUÇÃO DA OBRA – RESPONSABILIDADE DOS CONSTRUTORES RECONHECIDA – REALIZAÇÃO DOS REPAROS – CONDENAÇÃO – ALEGAÇÃO DE SUPERVENIENTE PERDA DO OBJETO – INOCORRÊNCIA – CONVERSÃO DA OBRIGAÇÃO DE FAZER EM PERDAS E DANOS – DESCABIMENTO – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DA IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIMENTO DA TUTELA DETERMINADA – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE. – Restando claro nos autos que a parte requerida não recorreu da sentença, na parte em que reconheceu a responsabilidade dos construtores quanto aos defeitos apresentados no imóvel por eles edificado, decorrentes da má execução da obra, inafastável o reconhecimento de que a sentença, quanto a tal tema, transitou livremente em julgado – Não falar em superveniente perda do objeto da demanda e de ausência de dever de cumprimento da obrigação de fazer, quando não há nos autos nenhum indicativo de que os reparos realizados pelo requerente tivessem implicado em alguma modificação estrutural no edifício, mas sim, que se tratou, apenas, de obra de caráter emergencial, que não substituiu ou açambarcou aquelas que são o objeto da condenação – A possibilidade de substituição da obrigação de fazer por perdas e danos, na forma do art. 499, do CPC, somente tem cabida quando robustamente demonstrado nos autos a impossibilidade de cumprimento da tutela deferida ou a obtenção da tutela pelo resultado prática equivalente, hipóteses não configuradas no caso em exame. (TJ-MG – AC: 10000205141393001 MG, Relator: José Eustáquio Lucas Pereira, Data de Julgamento: 20/10/2020, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 21/10/2020)


[1] RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio edilício e incorporação imobiliária. 3. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014.

[2] Idem.

[3] Art. 2º Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

Art. 3º Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

[4]§ 1º Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.

[5] Art. 18. Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade, com a indicações constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem ou mensagem publicitária, respeitadas as variações decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor exigir a substituição das partes viciadas.

§ 1º Não sendo o vício sanado no prazo máximo de trinta dias, pode o consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha:

I – a substituição do produto por outro da mesma espécie, em perfeitas condições de uso;

II – a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos;

III – o abatimento proporcional do preço.

[6] Art. 20. O fornecedor de serviços responde pelos vícios de qualidade que os tornem impróprios ao consumo ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade com as indicações constantes da oferta ou mensagem publicitária, podendo o consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha:

I – a reexecução dos serviços, sem custo adicional e quando cabível;

II – a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos;

III – o abatimento proporcional do preço.

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